- "No puede resolverse un problema pensando de la misma forma que cuando fue creado": Albert Einstein
Mario Guevara Palomino
Aguascalientes, Ags, 08 de octubre de 2023.- (aguzados.com).- El diario El Economista en su edición del pasado 3 de octubre alerta la caída abrupta del crédito privado en materia de vivienda social en tan solo 10 años, la banca comercial pasó en una década (2013 al 2023), de la colocación de 119 mil 575 millones de pesos 50 mil 527 millones de pesos. En la nota del periódico se lee: “El financiamiento privado para la compra de vivienda de interés social en México se redujo 62%” (datos del Banco de México).
Esto quiere decir que la banca para financiamiento de la vivienda de interés social no es una alternativa para la gente de bajos ingresos. Lo increíble, es que, si hubo un crecimiento en el crédito de vivienda media y residencial, los datos que arroja el BANCO DE MÉXICO son en el sentido de un aumento del 64% en términos reales en la última década.
Al no existir interés de la banca comercial, esto ha provocado que los desarrolladores inmobiliarios pierdan el interés en el segmento de vivienda, y en consecuencia sea el gobierno quien deba asumir totalmente la responsabilidad social de dotar de vivienda a los grupos vulnerables y a los trabajadores de ingresos bajos.
Lo más dramático es que los gobiernos en los últimos 12 años perdieron pleno interés en incrementar su inversión pública en el desarrollo urbano y en la edificación de vivienda, lo cual provocó que la demanda sea cada vez mayor.
El 66% de los trabajadores en Aguascalientes registrados ante el INFONAVIIT, se encuentran en un rango de 1 y 5.8 UMAS, es decir salarios bajos, en términos reales sus créditos se encuentran entre los 300 a 650 mil pesos, lo que hace materialmente imposible encontrar espacios habitacionales a estos costos, por lo tanto, no existe producción de vivienda, la oferta es nula para este sector.
En conclusión, el hacinamiento entre las familias nuevamente son un problema agudo. Al cotizar con salarios bajos la capacidad de financiamiento es insuficiente, y por lo tanto el reto del Gobierno es mayor, la responsabilidad de los legisladores locales sería impulsar una iniciativa que compense y sustituya el subsidio tradicional al subsidio por tierra, para que el Estado pueda otorgar los espacios que permita bajar el costo de construcción de los espacios habitacionales.
Los indicadores hacen prender los focos rojos, se hace más recurrente la invasión de casas abandonadas, lo cual genera conflictos jurídicos serios aunado al abandono o vandalización que provoca problemas de salud pública e inseguridad.
Estos factores antes mencionados han desencadenado el desequilibrio financiero provocado porque los indicadores de la cartera vencida se han disparado, es decir, la gente paga menos su obligación de liquidar su vivienda y por consecuencia la balanza de pagos se desequilibra.
Son menos los que pagan y pueden liquidar sus créditos y el ingreso de recuperación disminuye, por lo cual, los institutos de vivienda dejan de percibir flujos para su operación, mantenimiento y crecimiento.
Por ello, desde mi particular punto de vista, sería necesario llevar a cabo acciones concretas como las que a continuación describo:
- Urge legislar para otorgar el derecho al subsidio a la tierra, y que esté dirigido para que los grupos vulnerables de la economía informal y aquellos trabajadores que cotizan en rangos inferiores puedan contar con apoyo real para la adquisición de vivienda.
- Incentivar la participación del sector privado con el gobierno (Institutos de Vivienda) para promover nuevos desarrollos y garantizar la producción de la vivienda de bajo costo.
- Innovación y creatividad debe ser la fórmula para el éxito de un gobierno, madurando la idea de que crear el FONDO ESTATAL DE LA VIVIENDA esta podría ser una solución viable y la alternativa real para financiamiento de vivienda de bajo costo y social.
- Promover en la legislación municipal sobre la LEGALIDAD URBANÍSTICA, es urgente evaluar la expropiación (previa indemnización) al titular, para lograr la rehabilitación integral o demolición de la vivienda cuando se confirme el estado físico y abandono de un inmueble que ponga en peligro y atente la integridad física, la seguridad de las personas y la salud de la comunidad.
- Atender de manera integral el problema de la cartera vencida, diseñando mecanismos de cobro no invasivo, que busque incentivar la renegociación, la quita de intereses moratorios y descuento por el pago oportuno. Finanzas sanas determinan institutos fuertes.
- Adquirir y ampliar de la reserva territorial en toda la entidad, detallar un BANCO DE TIERRA que atienda la demanda potencial.
- Rescatar los espacios públicos para normalizar la convivencia comunitaria a través de espacios habitacionales y de esparcimiento que brinda integración a las familias en un entorno de bienestar.
- Revisar de forma integral para concretar una reforma legal y administrativa y dar pie a una reingeniería total, así como renovar el concepto de política pública para la vivienda.
La vivienda económica y social está en una severa crisis, instituciones como INFONAVIIT se ven limitados para que muchos trabajadores accedan a los créditos de espacio habitacionales porque simplemente no existen, nadie los construye, ni la iniciativa privada, y tampoco el gobierno; en suma, estamos ante una severa crisis que repercute en el bienestar de las familias y que rompe el tejido social al no otorgar espacios dignos y suficientes.
Sin embargo, la crisis es una oportunidad, se vuelve en un reto mayor, pero no imposible de cumplir. La evolución y el desarrollo de un nuevo modelo para la vivienda económica y social es una asignatura pendiente, cumplir con los preceptos constitucionales que protegen el derecho a la vivienda, exigencia legítima del ciudadano, es una cuenta pendiente que el Estado debe cumplir.